宝中的新房
发表时间:Thu Jan 18 2024 06:58:44 GMT+0800 (中国标准时间)
在深圳新房限价的4年里，没有哪个片区的新房和宝中一样，要不开发商拿地了不好好建房子，要不建好的房子不开盘，开盘的也不正经开盘。有人说，“这是宝中的风水问题，开发商到这里都会变成这样。”
去年8月份宝中的越秀瑞樾府开盘，推出302套住宅，开盘对外宣传销售21.5亿，卖了200多套。如今5个月时间过去了，官网显示签认购书及备案仅190多套。
越秀瑞樾府是深圳新房限价后宝中片区第一个正经开盘的新房，开盘前整个宝中很长时间都没有楼盘正经开盘来检验宝中的价值，大部分人对宝中的价值还坚定不移。越秀瑞樾府开盘后宝中的价值没有经受住检验，随后越秀瑞樾府还启动了全城中介转介，从数据上看启动转介后退房的比卖掉的还多，到现在官网签认购书及备案的房源也没有超过开盘当天宣传的销量。
有人说，“越秀瑞樾府在宝中的位置一般般，小区也很小，不能和宝中其他的新房比。”这些我是认可的，前面写文章也讲过这些问题。不过宝中那些位置更好，传言下个月开盘的“鸽子王”真的开盘现在的结果也好不到哪里去。
宝中热度最高的是慢慢建也快建好的都市茗荟二期，都市茗荟二期穿越了楼市牛熊周期，从深圳楼市最高峰的时候传言下个月开盘，传到现在还没有开盘。都市茗荟二期占据了宝中新房较好的位置，还有约89㎡的三房，约117㎡四房和约141㎡5房，位置、小区和户型对比宝中其它没有开盘的新房更正经。
都市茗荟二期开发商扛了这么久没有开盘，在新房限价有所松动的当下开盘，想必不会太便宜，传言开盘均价约11万/㎡，总价约1000万小三房，约1300万四房，这样的总价现在后海不错的小区里面也能选到，前海新房随便选，只是宝中目前有配套更好的优势，面对约700多套同时入市的冲击，想清盘可能性很小，现在的市场不清盘后面就很难卖了。
如果都市茗荟开盘不能清盘，会对宝中其它新房造成巨大冲击。
2021年11月鸿荣源拿下宝中一环住宅地块胤璇，毛坯限价8.55万/㎡，拿地两年多没有开盘，同期拿地的前海深业云海湾去年上半年就开盘了，宝中的魔咒鸿荣源也绕不开。网传即将推出约130-160㎡的4-5房，均价约1110万可以买宝中一环的四房，单看价格都想买，看完房子都不想买。
鸿荣源胤璇是一块商住混合用地，没想到开发商让两栋高层写字楼占据了最好位置，让两栋住宅占据了最差的位置，写字楼才是开发商亲生的。
宝中位置和地块最好的新房泰华梧桐林居，是宝中的巨无霸楼盘，4000多套住宅，网传将推出900多套107-173㎡的2-3房，网传的户型使用率极低，107㎡就是两房。格局极差，厨房和洗手间没有采光，如果最终面市的户型是一样的，这是我十几年见过户型和格局最差的房子，没有之一，目前均价8万/㎡都不建议买。
宝中还有一个预计今年开盘的中铁阅臻府，位于宝中海韵学校东边，地块毛坯限价8.86万/㎡，预计今年下半年入市，推出94-138㎡的3-4房，产品和现在还没有卖完的越秀瑞樾府相近，中铁阅臻府小区更大，目前景观更好，未来海景大概率会被挡，沿江高速的噪音很大。共计推出629套住宅，分两批入市，首推约300套，目前的市场开盘折扣不到位，销售大概率比越秀瑞樾府更差。
接下来鸿荣源胤璇和中铁阅臻府应该会较快入市，其它楼盘开盘时间依然充满不确定性，可以确定的是按目前的市场这些楼盘开盘都会击垮宝中的价格信仰。
宝中之前开盘的多个新房还有尾盘存量，加上预计开盘的新房，宝中还有大几千套住宅存量，如果接下来这些楼盘集中入市，2024年的宝中比2023年的前海还要严峻。以前宝中开发商不开盘是嫌卖便宜了，现在开盘也要想想怎么样才能卖好。
过去整个宝中二手房成交量占比较低，没有新房搅局，二手房业主更容易维持表面的价格和谐，这种和谐想维持更长时间，就要祈祷新房不要大面积集中入市。
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