深圳西部楼市
发表时间:Thu Dec 21 2023 06:59:13 GMT+0800 (中国标准时间)
今年7月8号深圳西部的新房鸿荣源珈誉府开盘，均价约5万/㎡，对比周边房价降了不少，推出1401套住宅，开盘销售1183套，去化率约84%。鸿荣源珈誉府开盘前是整个西部被购房者关注最多的楼盘，类似于福田的海德园和南山的招商玺，是深圳西部的标杆楼盘，标杆楼盘开盘没有日光对后面的销售产生了巨大的影响，也对附近楼盘价格产生了巨大冲击，当时我就写文章预计过接下来的问题。
今年9月份鸿荣源珈誉府二期开盘，推出约818套住宅，开盘对外宣传销售596套，随后启动全城中介转介，开盘四个月过去了，目前官网显示仅签约462套左右，比官方开盘当天公布的销售数据还少了100多套。
同样位深圳西部宝安的越秀潮樾府，今年6月份开盘，推出237套住宅，官方公众号公布开盘当天销售206套，开盘半年过去了，目前官网显示还有约49套没有卖掉，卖了半年时间房子越卖越多。
仔细深挖深圳过去一段时间开盘的楼盘，大部分开发商对外公布的销售数据都可能存在很大水分，公布的数据对比真实销售数据越来越离谱，这显然是为了制造氛围让购房者买的更踏实，买的更加冲动，购房者买房需要这样的虚假安全感才更容易下单，但是我一直认为销售数据造假应该严厉打击，每一个购房者都应该在绝对理性的环境下做买房决定。
以前市场好的时候，开发商对外公布的虚假销售数据还可以通过开盘后顺销补上来，现在开发商遇到了一个更大的问题，开盘卖不掉，后面几乎就卖不动了。最近了解多个开盘还能卖掉几十套几百套房子的楼盘，开盘后顺销长时间一套都卖不掉。哪怕像鸿荣源珈誉府这样大片区里面的标杆楼盘，顺销后启动转介也不好卖。
鸿荣源珈誉府现在的处境对整个西边楼市影响非常大，不仅仅是新房，就连旁边二手房华强城和沙井中心区的次新房也降了很多，周边楼盘降价又反噬鸿荣源珈誉府，这就是标杆楼盘降价去库存引起大片区的恶性循环。
这种恶性循环并没有得到缓解，接下来可能还更加严重，从7月份开盘当天能卖1000多套，到二期开盘后启动中介转介，按二期开盘公布的数据看，启动中介转介也没有卖多少房，动作越来越多，感觉越来越难卖了。最严重的是鸿荣源珈誉府接下来还有很多房源要入市，鸿荣源第一期开盘主动低于周边房价就是想到量太大，要尽快去库存，没想到现实这么严峻。
鸿荣源珈誉府虽然价格不贵，但是这样的价格大部分购房者已经不买单了，鸿荣源珈誉府大量库存房源和新入市的房源想要卖好，肯定要继续降价，珈誉府可能是碍于一期1000多位业主的心情，几个月卖不动也继续扛着，但是整个西部新房库存越来越多，这样下去是扛不住的，鸿荣源也是深圳新房库存大户。
新房库存严重的片区和接下来入市新房太多的片区，大概率都要走深圳北站片区新房的路。看整个西部片区新房库存量和接下来入市的新房，还有宝安大片区的城市面貌，鸿荣源珈誉府代表的深圳西部接下来大概率比北站片区更严重。
深圳最近一段时间二手房成交量起来了，甚至还有个别小区成交价抬头的趋势，新房成交量还是没有变化，看清楚的购房者越来越多，库存严重的片区和新房入市多的片区短期是很难起来，哪怕起来也有足够时间冲进去，盲目的去这些地方就是犯肉眼可见的错误。
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